“今年开始多地个体房贷利率出现下调”

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“我们银行的个人住房贷款(个人住房贷款)利率已经下降。 ”一位股票行深圳地区分行负责人说。

中国证券报记者最近访问北京、上海、深圳、南昌等银行时发现，农历春节后，许多个人住房贷款利率有所松动。 进入3月，部分城市首次个人住房贷款利率上浮幅度回升至5%以内，两套改善型住房贷款利率也相应下调。

业内人士表示，在今年流动性充裕的背景下，资产质量一直较好的个人住房贷款业务材料备受银行青睐，预计住房贷款利率此后仍有下调的余地。 但是，房地产信贷政策“放水”的概率不高，房地产信贷风险是监管部门监控的重要因素。

批处理明显加速

中国证券报记者日前就首套房、两套房个人住房贷款政策访问了北京、深圳等四家国有银行和多家股份制银行、城商行的个人贷款业务部门。

目前，北京地区首套房个体房贷利率普遍上浮10%，两套房利率普遍实行基准利率上浮20%，创历史新高分别上浮20%和30%。 记者从21世纪的房地产经纪人那里获悉，北京地区个别城市商行的两套房贷款利率最低可以上浮15%。 个别外资银行首套房贷款利率最低上浮5%，2套房利率最低上浮10%。 但是，外资银行对贷款申请人和房屋本身的审查门槛很高。

上海地区首套房个人住房贷款利率为一线城市最低，4家国有大行和招行等股份制银行首套房个人住房贷款利率最低可实行基准利率95%的优惠。 民生银行首套房的个人住房贷款利率实行基准利率。

深圳地区的个人住房贷款利率上周再次下调。 民生银行深圳地区贷款业务员向中国证券报记者表示，从约8日开始，深圳各大银行相继降低个人住房贷款利率，同行也跟进调整:目前首套房个人住房贷款利率最低从基准利率上浮5%，两套房个体住房贷款利率最低从基准利率上浮10%。

除一线城市调整外，南昌、南京等一些二三线城市的个人住房贷款利率也有所下降。 一家股份制银行南昌地区分行行长向记者表示:“迄今为止，我们首套房的个人住房贷款利率已上浮20%以上，目前已调整为上浮10%-15%。 ”。

个人住房贷款利率调整，购房者的看法最直接。 深圳地区买家王先生对中国证券报记者说:“我需要购买。 提出贷款申请的时候没想那么多。 但是，贷款批准后，他发现住房贷款利率从原来想象的上浮10%变成了上浮5%，这一点令人吃惊。 ”。 小王算了帐。 自己25年的贷款(等额本息计算)，利率上浮10%的利息支出总额为164.52万元，利率上浮5%的利息支出总额为155.84万元，前后相差近10万元。

除了降低利率外，银行的审批流程也明显加快。 中国证券报记者作为购房人向链家咨询，得知我爱我家等房地产中介时，目前北京地区贷款审批在资料齐全的条件下最多需要5个工作日。 房屋搬迁完成后，抵押登记工作一般需要5个工作日，但抵押完成后的5-10个工作日即可到账。 从抵押登记到贷款只需要20到30天。

住房贷款利率上浮空间狭窄

从年末开始，个人住房贷款利率有下降的趋势。 360大数据研究院监测数据显示，2月份全国首套房贷款平均利率为5.63%，相当于基准利率的1.149倍，环比下降0.53%(3bp )。 比上年上升了3.11%(17bp )。 2月降息银行44家，比上个月增加10家，首套房平均利率连续3个月下降，预计未来整体利率将持续下降。 月份全国首套房平均利率最低的前十个城市分别是上海( 5.06% )、厦门( 5.36% )、大连( 5.36% )、北京( 5.43% )、深圳( 5.46% )、福州( 5.46% )、太原(5% )

“个人住房贷款的资产质量优于以往，其次我们的分店选择，择机加大投入力度。 一线城市的房价下跌，总行的工资也比较大方。 ”。 一家国有大型深圳分行的相关负责人告诉中国证券新闻记者。

中国人民大学重阳金融研究院副院长董希渊预计，个人住房贷款利率此后还将下调，有望实现更大范围的住房贷款利率执行基准利率甚至折扣。 个人住房贷款利率上浮空间缩小:一方面，全年央行定向下降，全面降息措施落地后，全年流动性合理充裕，银行手头资金充足。 在这种情况下，银行降低房贷利率，一方面是正常操作，另一方面目前银行风险偏好依然很低，个人房贷尤其是首付房贷不良率的历史表现较好，是银行的高质量资产，通过低息政策增加投入是正常的。

东方首席宏观分解师王青表示，近期信贷利率总体下降，是房贷利率连续下跌的首要原因。 年以来，央行推动了“宽货币”向“宽信用”的传导，诱惑了美联储适度降低长利率。 “宽信贷”效应迫使其流向房地产行业，使全国首套房贷款利率较年11月阶段高点略有下跌0.08个百分点。

“从历史上看，房贷利率走势一旦形成，一般会持续一段时间，接下来几个月的房贷利率下跌趋势仍将持续。 但目前的“宽信”与民营、小微公司等实体经济相比，房地产是抑制泡沫、防范风险的重要行业，未来房贷利率下降势头将会相对缓和。 ”。 王青表示，由于城市政策的不同，房地产调控存在背景，因此对住房贷款利率下调的监管标准也不同，近期随着城市住房贷款利率放宽的不同，也会出现一定的差异。

银行必须慎重经营信贷业务

楼市调控重要政策之一的房贷政策发生了变化，是否意味着政策“放水”？ 拆船者认为，不能认定这是房地产市场放松管制的信号，其背后有资金宽松、房地产市场业务兴旺季节、银行竞争等多方面因素。

银监会副主席王兆星此前确定，今年仍要继续关注房地产金融风险，对房地产开发贷款、个人贷款继续实施审慎贷款标准，特别是要严格控制投机开发和个人贷款，防范房地产金融风险大问题。

董希淼认为，个人住房贷款政策的方向今年难以发生根本变化。 政策框架内的住房贷款利率调整必须由商业银行决定。 但是，我们必须看到，近年来我国家庭部门杠杆率上升较快，潜在风险不断积累。 在近期流动性相对充裕、债务价格下跌的情况下，商业银行必须保持冷静的认识，谨慎经营个人住房贷款业务，不要向市场发出错误的信号。 这需要防范自身的经营风险，也有利于稳定家庭部门的杠杆，抑制房地产市场的泡沫。

董希淼预测，年商业银行住房信贷政策的差异化将更加准确和充分。 差异化政策，一是诉求端，区别对待不同的购买诉求。 我国城市化进程持续了很久，很多居民特别是中小城市居民强烈的购买诉求没有得到比较有效的满足。 必须区分不同的顾客，合理满足自住型和改善型的购买诉求，坚决抑制投资性、投机性购买诉求。 并且要加快金融产品的创新，扩大住房租赁市场的支持和服务。 二是从地区来看，应多次取决于城市政策。 对部分房价过热城市，整体要继续严格控制贷款总量，积极提高贷款利率，适当收紧贷款条件。 对于部分房地产库存量较高的三四线城市，商业银行在风险管理的前提下，可以合理发挥住房信贷的杠杆作用，从贷款利率、贷款条件、贷款首付等方面适当加大支撑力度，帮助房地产市场“去库存”。

(作者:综合)

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